Обследование состояния зданий

Техническое обследование представляет собой комплекс мероприятий, направленный на выявление фактического состояния строений и сооружений, их конструкций и отдельных элементов. Цели проведения могут быть разными:

1. Проверить безопасность для дальнейшей эксплуатации объекта. Некачественный монтаж, неправильная эксплуатация, отсутствие грамотного технического обслуживания и нарушение сроков планового осмотра являются наиболее распространенными причинами аварий. Оценка текущего состояния позволит в дальнейшем избежать таких проблем, как внезапное обрушение крыши, стен, несущих конструкций, и устранить иные причины, из-за которых может пострадать здание.
2. Определить необходимость капитального ремонта. Если у здания изношены конструкции или есть иные признаки аварийности, то требуется капремонт. Чтобы грамотно спланировать ремонтные мероприятия, необходимо оценить текущее состояние объекта, выявить все дефекты и источники опасности.
3. Получить разрешение на перепланировку помещения или реконструкцию. Не каждое здание можно перестраивать. Для некоторых объектов требуется официальное разрешение уполномоченных органов, которое можно получить только на основании экспертного заключения.
4. Получить сведения об объекте для оценки рыночной стоимости. Часто обследование проводят перед покупкой недвижимости, чтобы в дальнейшем избежать расходов на ремонт или получить скидку в случае выявления дефектов.

По результатам оценки инициаторы проверки получают на руки отчет экспертов, на основании которого принимают соответствующие решения.

Что именно обследуют эксперты

Техническая экспертиза подразумевает изучение всех составляющих здания. Речь идет не только о несущих конструкциях, но и о гидроизоляции, облицовке, фундаменте. Полностью обследуется внутридомовая территория. Проводится диагностика систем вентиляции и коммуникаций. Также специалисты обращают внимание на остекление, электропроводку, газовое оснащение, систему канализации, водопровод.

Основные задачи в рамках обследования строений

В целом назначение экспертизы сводится к установлению фактического состояния конструкций здания и их элементов, выявлению дефектов, установлению причин повреждений и разработке рекомендаций по их устранению. Специалисты делают выводы о безопасности объекта в ходе эксплуатации. Однако их оценка не заменяет экспертизу безопасности здания.

Экспертное обследование позволяет:

• оценить качество ремонтных и монтажных работ, использованных стройматериалов;
• проверить соответствие требованиям градостроительства, СанПиНам, ГОСТам, проектным решениям;
• определить степень износа всего здания, отдельных конструкций и элементов, выявить аварийные участки;
• проверить наличие явных или скрытых дефектов, проанализировать причины и динамику;
• определить остаточный ресурс строения, найти способы его увеличения;
• разработать план ремонтных и восстановительных мероприятий, составить смету;
• оценить ущерб в случае, если здание пострадало от пожара, природного катаклизма, техногенной аварии или подверглось иному воздействию, не предусмотренному при проектировании;
• изучить эксплуатационные параметры, отражающие функциональность и безопасность сооружения, определить устойчивость и надежность конструкций (мероприятия проводятся в целях профилактики);
• оценить возможность перепланировки или перепрофилирования помещений;
• определить, к какой категории относится здание (состояние может быть аварийным, нормальным или ограниченно работоспособным).

Порядок работ

Экспертиза проводится в несколько этапов. Их количество зависит от целей обследования, эксплуатационных планов заказчика, наличия дефектов. Если причины повреждений невозможно определить при визуальном осмотре здания, то дополнительно назначаются инструментальные измерения и лабораторные исследования.

Алгоритм обследования:

1. Сбор и изучение информации. Специалисты анализируют проектно-техническую документацию, знакомятся с техническим паспортом здания, исследуют материалы инженерно-геологических изысканий. Изучают отчеты и акты о ранее проводившихся обследованиях, собирают сведения о реконструкциях, перестройках, капитальном ремонте. У компетентных административных органов запрашивают данные о месте подводки тепловой энергии, электроэнергии и инженерных систем.
2. Визуальный осмотр и фиксация явных дефектов. Эксперты осматривают конструкции, инженерные системы, электросети и средства связи, дают предварительную оценку их технического состояния по внешним признакам. Снимают на фотокамеру заметные дефекты и аварийные участки, фиксируют места их расположения.
3. Инструментальные измерения. Детальному изучению подлежат геометрические параметры конструкций и их элементов. В некоторых случаях проводятся инженерно-геологические изыскания. Инструментальные измерения позволяют выявить скрытые дефекты, определить причины и динамику. Также исследуется несущая способность конструкций и устойчивость с учетом возможной деформации грунта. При изучении технических параметров и дефектов инженеры используют главным образом методы неразрушающего контроля, избегают вскрытия или демонтажа конструкций. В их распоряжении профессиональное оборудование: ультразвуковые приборы, например, обнаруживают трещины в толще материала, а тепловизоры выявляют негерметичные участки.
4. Лабораторные исследования. В некоторых случаях специалисты отбирают пробы и тестовые образцы для испытаний. Например, для расчета максимально допустимой нагрузки на несущие конструкции, определения химического состава и прочности материала. В лаборатории также устанавливается класс бетона и рассчитываются некоторые динамические характеристики.
5. Составление официального заключения. В отчете указываются данные из проектных и исполнительных документов, а также цель обследования.

Полное содержание заключения

Отчет об обследовании оформляется в виде акта и содержит следующие разделы:

• сведения о здании и дата проведения работ;
• информация об экспертной комиссии;
• индивидуальные особенности строения;
• перечень мероприятий;
• нормативно-правовая база, которой руководствовались специалисты;
• результаты каждого из этапов экспертизы;
• категория технического состояния сооружения;
• материалы, подтверждающие установленную категорию;
• возможные причины выявленных дефектов, которые подтверждаются доводами экспертов;
• план мероприятий по восстановлению или укреплению конструкций.

К отчету прикладываются фотографии дефектов и повреждений здания, схемы расположения трещин в конструкциях, результаты расчетов и иные материалы. Заключение подписывают проводившие испытания эксперты и их руководители.

Где используется заключение экспертов

Акт обследования является официальным документом, который можно предъявить суду в качестве доказательства. Речь идет о спорах, связанных с взысканием ущерба, привлечением подрядчика к ответственности или доказательством аварийности здания. Документально оформленные результаты понадобятся также для планирования предстоящих работ и прохождения согласований в разных инстанциях. Например, для получения разрешения на возведение постройки рядом с объектом или перепланировку.

Техническое обследование дает максимально точные и полные данные о фактическом состоянии зданий и сооружений. Перед началом работ заказчик передает специалистам всю необходимую документацию для изучения. После этого эксперты проводят визуальный осмотр объекта, инструментальные измерения, лабораторные испытания, делают необходимые расчеты и готовят подробный отчет о результатах, который имеет юридическую силу. Главное — обратиться за услугой к профессионалам с соответствующими допусками и опытом.