Многие вопросы владения, пользования и распоряжения недвижимостью неразрывно связаны с определением капитальности строения. Чтобы отнести здание к категории капитальных объектов, требуется экспертиза. По результатам оценки заявителю выдается официальное заключение, которое он может предъявлять суду или госструктурам в качестве официального документа.
Владелец сооружения не может самостоятельно провести оценку его капитальности, поскольку для таких работ требуется лицензия. При необходимости экспертизы целесообразно обратиться к профессионалам, которые хорошо знают нормативное законодательство и критерии отнесения строения к капитальному или временному.
Для чего проводят экспертизу?
Экспертиза капитальности объекта представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение его принадлежности к категории капитальных или некапитальных сооружений. Экспертное заключение может понадобиться в следующих случаях:
- чтобы поставить объект на кадастровый учет, прописать граждан или провести иные правовые манипуляции с недвижимостью;
- понять порядок расчета налога на имущество;
- приобрести права на собственность;
- провести реконструкцию – расширить площадь, увеличить высоту, сменить функциональное назначение;
- подтвердить капитальность объекта для получения компенсации за принадлежащее владельцу снесенное сооружение в случае, если он является участником спора о сносе незаконных построек;
- убедиться при покупке, что строение пригодно для эксплуатации.
Заключение может понадобиться и при решении вопросов, связанных с градостроительной планировочной деятельностью и регулированием.
Законодательная база
Оценка исследуемого сооружения проводится на основании п.10 ст.1 ГрК РФ, ст. 4 Закона № 384-ФЗ и ст.130 ч.1 ГК РФ. Выводы эксперта основываются на выявлении установленных законодательством признаков.
Критерии определения капитальности строения
В соответствии с ГрК РФ капитальными признаются строения, которые обладают следующими признаками:
- У владельца есть разрешение на их строительство. Документ получают в местных органах самоуправления. По закону объекты можно возводить только на разрешенных территориях.
- Возведены в соответствии с установленными градостроительными нормами. Собственник может представить смету и проектную документацию, утвержденную соответствующими инстанциями.
- Подключены к стационарным инженерным коммуникациям.
- При строительстве использовались схемы и строительные материалы, которые отвечают установленным показателям надежности и долговечности.
- Есть фундамент. Строение прочно связано с поверхностью земли, его невозможно переместить без причинения вреда всей конструкции.
- Предназначены для долгосрочной эксплуатации.
- Соответствуют установленным требованиям пожарной безопасности, а также возведены в соответствии с требованиями градостроительства и СНиПов.
Если сооружение расположено на монолитном мелкозаглубленном основании, то оно не может считаться капитальным. Для признания объекта недвижимостью нужно, чтобы он соответствовал всем установленным критериями. Одного из признаков недостаточно для определения капитальности строения.
Таким образом, капитальность объекта – это совокупность его технических, конструктивных и эксплуатационных показателей. Капитальным можно считать готовое к долгосрочной эксплуатации строение жилого или нежилого назначения, неотделимо связанное с поверхностью земли посредством фундамента и возведенное в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Объекты возводятся только в процессе строительства и включают в себя поэтапное проведение проектирования, монтажных, изыскательных и пусконаладочных работ.
Порядок проведения экспертизы
Экспертизу капитальности строения вправе проводить только специалисты, у которых есть лицензия. При оценке обследуются стены, фундамент, перекрытия, крыша и кровля, кладка.
В рамках экспертизы специалисты проводят следующие мероприятия:
- анализируют правоустанавливающую и техдокументацию;
- проводят визуальный и инструментальный осмотр объекта, чтобы определить глубину залегания фундамента, геометрические параметры;
- устанавливают материалы, которые были использованы при возведении и благоустройстве сооружения;
- определяют техническое состояние объекта и анализируют его конструктивные особенности;
- оценивают, соответствует ли строение требованиям пожаробезопасности;
- фиксируют объект и его отдельные элементы на фотокамеру;
- соотносят показатели конструкции с установленными критериями капитальности.
По результатам экспертизы специалист составляет отчет, который содержит аргументированный вывод о принадлежности объекта к капитальным или некапитальным.
Применение результатов экспертизы
Экспертное заключение, удостоверенное подписью лицензированных специалистов, может предъявляться в суде в качестве доказательства. Этот документ имеет юридическую силу и принимается государственными органами и другими инстанциями.
Имея на руках результаты экспертизы, владелец может решить любую проблему, связанную с владением и распоряжением объектом недвижимости. Например, провести переустройство, перепланировку, переоборудование, реставрацию строения, спасти здание от сноса, построить дополнительные помещения, провести ремонтные работы, сократить налоги на имущество. Отчет также дает полную картину технического состояния объекта. Документ поможет избежать судебных разбирательств, подать иск или подтвердить свою позицию на этапе судебного разбирательства.
