Как проводится техническое обследование зданий

В строительстве и в процессе эксплуатации недвижимости могут возникнуть ситуации, когда дальнейшая судьба капитального строения зависит от его технического состояния. Чтобы определить его, необходимо провести комплексное или частичное экспертное обследование и испытание конструкций. Оно должно выполняться в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, согласно требованиям СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011.

Техническое обследование зданий и сооружений представляет собой комплекс инженерных работ по исследованию и испытанию строительных конструкций, обработке и анализу полученной информации, в результате которых определяются фактическое состояние и износ капитального строения и (или) его элементов с целью принятия решения о возможности дальнейшей эксплуатации.

Когда необходимо обследование

Диагностика технического состояния объектов недвижимости необходима в следующих случаях:

• Паспортизация и приемка в эксплуатацию. Обследование проводится в целях проверки качества выполненных строительных работ и оценки готовности строения к использованию по назначению.
• Демонтаж конструкций, снос капитальных строений. Исследование необходимо для определения степени износа и прочности здания, обеспечения безопасности при проведении демонтажных работ.
• Изменение нагрузок на несущие конструкции. Любые существенные отклонения от утвержденного проекта требуют проверки их допустимости в пределах строительных норм. Обследование в данном случае необходимо, чтобы рассчитать фактическое давление вышестоящих элементов на опору. На основе полученных данных вносятся корректировки в проектную документацию и принимается решение о продолжении строительства.
• Планирование капитального ремонта. Практически любые ремонтные работы, кроме косметических, требуют проектирования. Обследование необходимо для определения текущего технического состояния объекта недвижимости и оценки допустимости проведения планируемых мероприятий. Особое внимание уделяется изменению внутренних и внешних коммуникаций, несущих конструкций, перегородок и перекрытий.
• Планирование реставрации или реконструкции. Результаты обследования помогут сделать вывод о целесообразности названных процедур и послужат основой для создания проекта работ.
• Определение безопасности строительных конструкций. Если на существующем здании появились трещины, осадки, прогибы, смещения или имеются иные основания сомневаться в его прочности, незамедлительно должна быть назначена строительная экспертиза. По ее результатам эксперт определит уровень риска и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации капитального строения.
• Возобновление строительства после продолжительной паузы. При длительной консервации объекта под воздействием окружающей среды некоторые элементы сооружения могут потерять прочность или разрушиться. Чтобы определить несущую способность имеющихся конструкций и возможность дальнейшего строительства по проекту, нужно провести комплексную техническую проверку. Если существующие опоры не выдержат запланированной нагрузки, необходимо их усилить или возвести заново, либо внести изменения в проектную документацию.
• Негативное воздействие на здание или сооружение в результате землетрясения, наводнения, пожара либо аварии. Названные чрезвычайные происшествия и катастрофы снижают несущие способности конструкций капитальных строений. Обследование даст ответ о возможности дальнейшей безопасной эксплуатации недвижимости.
• Составление исполнительной документации по объекту. Если по какой-либо причине отсутствуют акты освидетельствования скрытых работ либо их невозможно сделать по причине недоступности конструкций для визуального осмотра, необходимо проводить обследование. Отчет эксперта в дальнейшем будет использован в качестве неотъемлемой части исполнительной документации при проверке качества выполненных строительных работ.

В большинстве случаев такое обследование является обязанностью заказчика. Также целесообразно (но не обязательно) проводить проверку объекта недвижимости перед сменой собственника. Так потенциальный хозяин будет иметь объективные сведения о техническом состоянии здания или сооружения для принятия решения о его приобретении.

Основные этапы комплексного обследования

1. Изучение и анализ исполнительной и проектно-сметной документации.
2. Разработка плана проведения обследования, подготовка необходимых технических средств, измерительных приборов и оборудования.
3. Визуальный осмотр капитальных зданий и сооружений, а также их составных конструкций и элементов.
4. Инструментальное измерение физических и технических характеристик строений, их составных частей.
5. Тепловизионное обследование стен, кровли, примыканий конструктивных элементов, оконных и дверных проемов.
6. Выявление, фиксация с помощью фотокамеры и анализ выявленных технологических нарушений и дефектов.
7. Полевые испытания конструкций на прочность неразрушающими методами.
8. Отбор образцов.
9. Лабораторные испытания и поверочные расчеты.
10. Разработка технических рекомендаций и сметной документации на устранение выявленных повреждений и дефектов, усиление несущих элементов, реконструкцию, капитальный ремонт и т. д.
11. Оформление графической части результатов исследования.
12. Составление экспертного заключения о возможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания или сооружения.
13. Оформление экспертного заключения.

Как использовать результаты обследования

Результаты технического обследования зданий и сооружений могут быть использованы заказчиком:

• для корректировки существующей и разработки новой проектной документации;
• сертификации строительства;
• доказательства качества (дефектов) выполненных строительных работ;
• принятия решения о дальнейшей судьбе капитального строения;
• проведения последующих строительных работ.

Затраты на профессиональное техническое обследование зданий и сооружений всегда окупаются. Неверное решение в строительстве или приобретение недвижимости с дефектами чревато значительными финансовыми потерями, а в некоторых случаях даже угрожает жизни и здоровью людей. Последствия аварии могут быть катастрофическими. Нарушение правил безопасной эксплуатации строений влечет за собой уголовную ответственность для руководителей и иных ответственных должностных лиц.

Заключение эксперта — весомый аргумент в строительных спорах. С его помощью заказчик может доказать свою позицию в суде и взыскать деньги с недобросовестного подрядчика.

Виды и объекты технических обследований

Компания «СтройПрофЭксперт» выполняет все виды строительно-технических обследований объектов недвижимого имущества в Москве и Московской области. Наши специалисты проводят как комплексное, так и локальное исследование строений по заданию заказчика.

Отдельными объектами проверки могут быть:

• каркас, стены, перекрытия и иные несущие конструкции;
• наружные и внутренние инженерные системы;
• вентиляция и кондиционирование;
• тепло- и гидроизоляция;
• фасад и кровля;
• результаты отделочных работ;
• фундаменты.

Обследование зданий и сооружений — важное и чаще всего обязательное мероприятие, позволяющее объективно оценить реальное техническое состояние объекта строительства. Доверять его выполнение стоить только аккредитованным экспертам.