Важные моменты при приемке квартиры с черновой отделкой

Покупка квартиры — волнительное событие, поэтому радостные эмоции часто перевешивают здравый смысл. Собственник торопится получить ключи, мысленно уже обустраивается на новом месте и упускает важные практические моменты, подписывая акт передачи не глядя. Хотя приемка — самый важный момент, и статистика здесь беспощадна: в 9 из 10 случаев находятся дефекты. То есть вы рискуете получить квартиру в новостройке с критическими недостатками и потом тратить большие средства на переделку, ремонт и экспертизу для суда с застройщиком. Разберемся, на что нужно смотреть и как себя обезопасить.

В каком виде сдается жилье в новостройках России?

Есть три варианта:

1. Квартира без отделки. Минимальные черновые работы, предподготовка для дальнейшего ремонта и простор для дизайнерской фантазии.
2. Квартира с черновой отделкой (white box). Промежуточное состояние. Самые грязные и шумные работы выполнены, можно сконцентрироваться на разработке дизайн-проекта и наполнении.
3. Квартира с чистовой отделкой (финишная, под ключ). Формат «покупай и живи». Помещения готовы к заезду. В дальнейшем можно переделывать что-то под себя, если возникнет такая необходимость.

Сегодня поговорим о втором варианте и его многочисленных нюансах.

В чем специфика такой приемки?

Многие ошибочно думают, что раз квартира с черновой отделкой — это «голый бетон», то и приемку можно провести условно, потому что проверять нечего. Да, в таком формате зачастую отсутствуют даже напольная стяжка, штукатурка на стенах и разводка электрики (у разных застройщиков свои опции, набор работ всегда прописывается в договоре). Но это не значит, что приемку можно пропустить. Есть много других важных и дорогих элементов и узлов, которые необходимо тщательно проверить, убедиться, что все соответствует проектной документации, нет брака, несанкционированной замены материалов, недоделок, не нарушены нормативы.

Важно! Проводите осмотр в удобном темпе. Не торопитесь и не подписывайте дефектный акт (ведомость), пока не удостоверитесь, что все недочеты зафиксированы. Отмечайте все нюансы, даже если они кажутся незначительными. Потом будет проще составить претензию и отправиться в суд или обязать застройщика исправить недоделки.

До процедуры обязательно тщательно изучите договор и проектную документацию. Как минимум нужно знать:

• какие материалы использованы для стен, пола и отделки;
• какие характеристики у дверей и окон, кто их произвел;
• где должны быть мокрые зоны;
• где места подключения сантехнического оборудования;
• какова общая площадь жилья и где предусмотрены перегородки.

Все это должно быть в договоре и плане квартиры, с которыми нужно сверяться.

На что смотреть в квартире с черновой отделкой?

1. На качество монолитных поверхностей (потолка, стен, пола) и кладки межквартирных, межкомнатных перегородок. Нужно проверить, чтобы не было:

• рыхлых участков, ржавых и жировых пятен, следов влаги на бетоне;
• оголенной арматуры, проступающей на поверхность;
• некачественных швов и стыков, трещин шириной более 0,2 мм;
• сильного отклонения плоскостей от горизонтальной оси (на весь выверяемый участок допустимо не более 20 мм).

2. На инженерные коммуникации. Мы составили чек-лист для их проверки.

• Вентиляция. В большинстве новостроек — естественная приточно-вытяжная система, хотя возможен и вариант с механическим побуждением. Но в любом случае вам необходимо проверить наличие соответствующих выходов в ванной, туалете, на кухне. Протестируйте циркуляцию воздуха (поставьте окно в режим проветривания и обеспечьте приток), его расход в единицу времени через вентиляционную решетку (если специального прибора нет, подойдет лист A4, который должен буквально прилипнуть к ней).

Для справки: по нормативам расход воздуха для санузла — 25 м³/ч, для кухни — не менее 60 м³/ч.

• Отопление. Обустраивается система с вертикальными стояками или горизонтальной подводкой. У каждой свои нюансы, но в обоих случаях важно убедиться в герметичности соединений, оценить отклонения от оси (не более 2 мм на 1 м), найти точку крепления. Потом переходим непосредственно к отопительным приборам. Радиаторы должны монтироваться по уровню, а нормативные расстояния от пола, оконного проема и стен должны составлять 60, 50 и 25 мм соответственно. Оцените и внешний вид лакокрасочного покрытия на всех узлах системы, убедитесь в наличии необходимых накладок, регуляторов, счетчиков.
• Канализация. Важные моменты: наличие гидроизоляции и противопожарных муфт на стояках, уклон горизонтальных участков — не менее 2 мм на каждый метр, расстояние между трубами и строительными конструкциями — минимум 20 мм, заглушки на отводах, все элементы системы целые, без сколов, трещин и прочих дефектов.
• Водоснабжение. Как правило, трубы для ГВС и ХВС полипропиленовые, реже металлические или металлопластиковые. Независимо от типа они должны иметь хорошую изоляцию, чтобы избежать потери тепла и конденсации влаги. У полипропиленовых стояков допускаются минимальные геометрические искривления из-за температурных деформаций (нивелируются компенсаторами через каждые три этажа). Там, где трубопровод проходит через строительные конструкции, устанавливаются гильзы, а стыки категорически не допускаются. Опять же визуально оцените все доступные коммуникации на предмет деформаций.

3. На оконное и балконное остекление. Самый распространенный вариант в современных новостройках — ПВХ. Но основные требования одинаковы для всех систем:

• рамы и стеклопакеты чистые, без следов строительной смеси и монтажной пены;
• накладки, штапики, уплотняющие контуры, отливы на месте;
• профили и стеклопакеты без трещин и других механических повреждений, цвет поверхностей однотонный;
• отклонение рамы от вертикальной оси не более 3 мм;
• монтажный зазор полностью залит пеной и закрыт;
• закрытие створок плотное и без лишних усилий, нет зацепа с рамой.

4. На входную дверь. Часто она ставится в квартирах с черновой отделкой «условно», и жильцы потом сами меняют ее. Однако этот элемент тоже нужно тщательно осматривать при приемке:

• убедитесь, что нет механических повреждений на дверном блоке;
• проверьте ровность монтажа и целостность контура уплотнения;
• протестируйте фурнитуру и запирающие механизмы на корректную работу;
• удостоверьтесь, что дверь закрывается без усилий, плотно прилегает и не люфтит в закрытом положении.

И все это — лишь верхушка айсберга под названием «приемка квартиры с черновой отделкой». Список возможных недоделок и проблем не поместится в одной статье. При этом любая из них может обернуться дополнительными расходами в будущем, не говоря уже о снижении уровня комфорта. И не забывайте: на приемку также нужно прихватить с собой внушительный арсенал.

Что потребуется для самостоятельного осмотра?

Вот минимальный набор:

• фонарик для освещения затемненных мест;
• хорошая камера для фотофиксации недочетов (современные смартфоны с этим справятся);
• рулетка или лазерный дальномер, чтобы измерить общую площадь и отдельные помещения;
• строительный уровень и вертикальный отвес, чтобы проверить, ровные ли стены;
• вольтметр или другой электрический прибор для тестирования работоспособности розеток (если они есть).

Идеальный перечень еще больше. Для некоторых проверок желательно иметь специализированное оборудование, но оно дорогое. Стоит ли покупать его или арендовать из-за одного дня?

Если не хотите рисковать, закажите профессиональную экспертизу

Мы рассказали лишь о самых важных моментах при приемке квартиры в новостройке. Но подводных камней так много, что лучше не рисковать, а довериться профессионалам. Независимые эксперты работают с разными типами объектов, знают все хитрости, на которые идут застройщики, чтобы скрыть недостатки, могут обнаружить их в любом жилье, имеют в распоряжении самое современное техническое оснащение. Вы платите один раз и защищаете себя от больших расходов в дальнейшем из-за некомпетентности застройщика. После профессиональной приемки вы сможете вкладываться уже в собственный комфорт, а не в переделку имеющихся недочетов.